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¿Cómo se redacta el acta de la junta de propietarios?

Inviabilidad de que consten en el acta de una junta opiniones u observaciones del presidente o comuneros

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Por D. Vicente Magro Servet

Magistrado de la Sala Segunda del Tribunal Supremo.

Acuerdos y acta. Que no cabe confundir “acuerdo comunitario” con “acta de la junta”. El acuerdo es la expresión de la voluntad de la junta como órgano de gobierno colegiado de la comunidad de propietarios; y el acta es una mera relación escrita de lo sucedido, tratado o acordado en la junta, constituyendo el soporte documental en el que se deja constancia de los acuerdos adoptados por el órgano colegiado de gobierno de la comunidad. El reflejo de los acuerdos en el acta, conforme a lo prevenido por el art.19 LPH – no tiene carácter ad solemnitatem, sino naturaleza claramente formal, instrumental o probatoria, de modo que determinados defectos menores de carácter formal que no afecten en lo esencial a acuerdos válidamente adoptados no pueden provocar la nulidad de éstos.

Contenido del acta. En la línea de la interpretación que este Tribunal sostiene se pronuncian, entre otras, la sentencia de la AP Madrid 3 de diciembre 2013 -: «Desde el aspecto del acta de la junta y la omisión de algunos de los extremos señalados en la LPH tema también suscitado por la parte actora, ya declaramos en nuestra sentencia de 28 de mayo de 2013 — que en un edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal, los acuerdos que se adopten en la junta de propietarios han de reflejarse en un documento denominado ” acta ” (art.19.1 LPH -). Cada reunión de la junta de propietarios debe dar lugar a su correspondiente acta en la que consten los acuerdos adoptados.

Esta acta debe expresar la fecha y lugar de celebración de la junta, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga. Y tiene que estar firmada por el presidente y el secretario. Siendo la ausencia o el error respecto de cualquiera de estos requisitos “insubsanable” (párrafo tercero y último art.19.3 LPH –

Negativa del secretario-administrador a incluir en el acta opiniones u observaciones

El tema es muy claro, ya que los presidentes o comuneros no pueden convertir el acta en una transcripción literal de lo que ellos manifiesten o expongan, por la sencilla razón que un acta no es una reproducción fiel y exacta de “lo que se dijo en la junta”, sino de “los acuerdos que se adoptaron en la junta, y por ello no es posible que nadie, ni el presidente, puedan exigir al secretario administrador lo que este debe reflejar en el acta, más allá de lo que consta en el propio art.19 LPH -, por cuanto el fedatario de lo que se acordó es el secretario administrador, no el presidente. Es como si un particular reclamara los servicios de un notario y le dijera lo que él considera que debe transcribirse en el acta notarial. El notario es un profesional cualificado, al igual que el administrador de fincas, que sabe lo que debe constar en un acta notarial, no existiendo posibilidad de que le señalen lo que él debe hacer constar en un acta. Por ello, de la misma manera los comuneros no pueden reclamar que conste en acta las observaciones que ellos realizaron el día de la junta. De ser así se convertiría el acta en un documento extensísimo de “transcripción literal” no de acuerdos, sino de la “vida de la junta”, y esto no es lo que se pretende por el legislador en la redacción del art.19 LPH.

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